不雅点网 4月19日，位于深圳前海桂湾的招商·海晏府雅致开盘，备案均价约14.2万元/㎡，冲破了前海的新址价钱记录，成为前海现时单价最高的纯商品住宅名堂。

名堂本次共推出151套住宅，单价区间12.34万元/迢遥米至16.12万元/迢遥米，套均总价约2361万元。

主力户型建面约139㎡、176㎡及194㎡，使用率达96%至102%。名堂占地约0.83万迢遥米，总建面约2.56万迢遥米，容积率仅3.1，计较3栋纯住宅。

同日下昼，据名堂销售海报清晰，招商海晏府首开去化9成，官方备案数据仍在更新中。

高价与高去化

招商·海晏府最终以备案均价14.2万元/㎡高价开盘，并首开去化9成，主要来自地盘资本、地段稀缺性与产物定位三重撑握。

其一是拿地之初的地盘资本撑握。招商·海晏府的高价底色，从其拿地之初也曾奠定。

2025年7月14日，前海深港当代管劳动相助区 T201-0232 宗地雅致竞价出让，是前海近五年来首宗 “三无” 纯商品住宅用地，无配建条件、无 70/90 户型纵脱、无商品房售价纵脱，全王人阛阓化订价。

这种稀缺性，诱导金茂、中建壹品、华发、天健+深业汇注体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润以及保利置业共 12 家房企参与。

历经146轮强烈争夺后，地块最终以成交总价21.55亿元被招商收入囊中，折合楼面价84179.69元/㎡，溢价率86.1%，刷新深圳涉宅地块楼面价记录，成为2025年以来深圳土拍阛阓竞争最为强烈的地块之一。

其二，地段稀缺性。海晏府名堂位于前海中枢区域，西北向直面应许港湾摩天轮景不雅，紧邻1/5/11号线三线交织的前海湾站。北侧临河、西面瞰海，领有无覆盖的水景视线。同期还领有山姆会员旗舰店、龙海交易广场、超卓INTOWN购物中心等大型交易配套。

海晏府名堂是桂湾近5年惟逐一宗纯商品住宅用地，是桂湾临了一块头排河景住宅，亦然桂湾金融中枢区临了的纯住宅地块。

“河海双景+城市地标”的景不雅组合，及掌握五线交织抽象交通重要、顶流交易、城市公园等配套资源，这些资源共同组成了项贪图价钱撑握逻辑，稀缺性不成复制。

其三，产物精确匹配高端改善需求。地块总占大地积 8287.15㎡，建筑面积25600㎡，容积率 3.1，地块建筑高度纵脱在 80 米内，是连年深圳挂牌宅地中高度纵脱最低的一宗。

户型想象上，全系仅提供139至194迢遥米的纯大户型产物，总房源仅151席。层高达到3.5米，通过施济面积收尾了高达96%至102%的使用率。

此外，楼盘推出深度定制化托付处事，不同树立的组合养殖出32种托付有贪图，并支握三房与四房之间的开脱切换，成为前海首个收尾这一托付方法的名堂。

3.1的低容积率、纯大户型计较、3.5米层高、超高使用率以及前海首个深度定制化托付方法，与现时高端改善客群的需求所在较为吻合。

而名堂能收尾九成去化，一方面收获于深圳“以旧换新”计谋集中开释需求。

据深圳市南山区住房和拓荒局公告，4月18日起，关于卖掉深圳全市领域内的二手房、买南山新址的置换客户，南山区推出“以旧换新”破钞券计谋，最高达5万元。同期联动房企提供最低85折优惠、佣金低至1%等举措。

南山区“以旧换新”计谋落地，精确撬动了卖旧买新的置换需求，饱读吹有需求的业主进场，激动改善客群置换，为名堂运送了高质料的客源，助力新址去化。

另一方面，置业逻辑发生飘浮。深圳高端置业逻辑已从当年争抢限价倒挂红利，转向为中枢肠段与稀缺产物价值买单，高净值东说念主群更倾向于树立中枢区域优质钞票。招商·海晏府契合这一阛阓趋势。

限价期间结果 深圳豪宅扎堆入市

当年多年，深圳前海新址一直处于严格的新址限价管控之下，区域豪宅价钱恒久被纵脱在9-10万元/㎡区间，难以收尾存效突破。

2019年11月运行，深圳地盘出让雅致参加 “双限双竞” 期间，即在限套型、限房价的基础上竞地价、竞房价。前海四肢重心管控区域，平凡商品房毛坯均价从9.9万元/㎡下调至9.2万元/㎡。

转头前海限价工夫的宅地交游与名堂备案价，粗略显著看到价钱管控轨迹。

2019年12月，天健以38.9亿元竞得桂湾T204-0142宗地，楼面价5.79万元/㎡，限价9.9万/㎡（毛坯），最终建成天健悦湾府，备案价9.2万/㎡。

2020 年 5 月，龙光以115.97亿元拿下前湾T102-0346宗地，楼面价6.32万/m2，限价10.71万 /㎡（毛坯），最终建成龙光前海天境。

同庚11月，金地、电建、华润及前海控股汇注体以81.5亿元竞得前湾一宗地，相同限价10.71万元/㎡（毛坯），建成招商一湾臻邸，备案均价10.71万/㎡，成为前海限价工夫的“价钱天花板”。

即使在限价计谋逐渐松捆后，2026年3月加推的前海期间三期贵寓，备案均价也仅为10.22万元/㎡，依旧未能突破前期限价框架内的价钱高度。

招商海晏府14.2万元/㎡的备案均价，较前海限价工夫最高的招商一湾臻邸跳动约3.5万元 /㎡，较前海期间三期贵寓跳动近4万元/㎡，透顶冲破前海守护多年的价钱枷锁，亦然计谋松捆后阛阓对前海中枢肠段价值的再行认同。

现时，前海乃至深圳豪宅阛阓已参加集中供应、强烈竞争的 “混战” 阶段。

3月22日，由华润、中海汇注开发的深圳湾澐玺二次开盘，备案单价区间约14万至35万元/㎡，总价起步3233万元，累计销售额突破239亿元。

4月16日，与招商海晏府同价位的宝中华润不雅潮府已取证入市，将推出222套房源和143-488㎡户型，折后均价14.2万/㎡。

据悉，该名堂位于宝安中心区新安街说念金科路与海天路交织处，总占大地积约4.25万㎡，计较住宅面积约12.5万㎡，容积率约3.41，建筑限高80米，计较拓荒11栋20至23层小高层住宅，总户数约610户。

此外，中信元湾府、中信信悦湾等顶豪名堂也贪图在二季度4-5月加推。深圳高端住宅雅致参加尖锐化竞争阶段。

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